Питання здається простим лише до того моменту, поки не починаєш вивчати документи на конкретну ділянку. Військова адміністрація здійснює повноваження місцевої ради, в Україні діє воєнний стан, а отже, як іноді міркують на практиці, землю можна передати обраному орендарю без тривалої конкурентної процедури.

До цього додають посилання на спеціальні правила воєнного часу або на нову практику Верховного Суду щодо невитребуваних паїв. У результаті кілька різних правових режимів зводять до одного зручного висновку: аукціон нібито не потрібний.

Саме тут і виникає помилка. Повноваження розпоряджатися землею та право не проводити земельні торги — не одне й те саме. Перше відповідає на питання, хто може ухвалити рішення. Друге — за якою процедурою це рішення має бути реалізоване. Воєнний стан змінив систему управління громадами, але не скасував цю відмінність.

Повноваження є, але вони не безмежні

Стаття 15 Закону України «Про правовий режим воєнного стану» справді дозволяє військовій адміністрації населеного пункту вирішувати відповідно до закону питання регулювання земельних відносин. Водночас це повноваження має чіткі межі: відчужувати комунальну землю адміністрація не може, а передавати її в оренду може лише на строк до одного року. Договір на довший строк виходитиме за межі наданих їй законом повноважень.

Не менш важливо встановити, про яку саме військову адміністрацію йдеться. Районна або обласна військова адміністрація не набуває автоматично прав власника на землю окремої сільської, селищної чи міської громади. У кожній ситуації потрібно перевіряти вид адміністрації, акти про її утворення та здійснення повноважень відповідної ради, а також форму власності на землю. Навіть якщо районна військова адміністрація виконує певні реєстраційні дії, це саме по собі не дає їй права вирішувати долю земельної ділянки іншої територіальної громади.

Але й належні повноваження ще не дають відповіді на питання про аукціон. За загальним правилом статті 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної та комунальної власності, а також права користування ними, зокрема право оренди, передаються на конкурентних засадах. Військова адміністрація, яка тимчасово здійснює повноваження ради, не отримує окремого права обрати орендаря на власний розсуд.

На практиці відмову від торгів іноді пояснюють тим, що претендент лише один, громаді потрібні надходження до бюджету, а затягувати передачу землі недоцільно. Ці обставини можуть бути важливими з господарської точки зору, однак вони не замінюють правової підстави. Якщо закон прямо не дозволяє передати конкретну ділянку конкретному орендарю без конкурсу, аукціон залишається обов’язковим.

Коли торги все-таки не проводяться

Земельний кодекс містить чимало винятків. Без торгів, наприклад, може передаватися ділянка, на якій розташована належна заявнику нерухомість. Окремі правила діють для певних об’єктів інфраструктури, енергетики, транспорту, бюджетного будівництва, релігійних організацій, а також у разі поновлення договору або реалізації переважного права орендаря. Існують й інші спеціальні підстави.

Проблема зазвичай не в тому, що винятку немає, а в тому, як його намагаються застосувати. Норма може бути схожою за змістом, але не охоплювати саме цей випадок. Наприклад, наявність у заявника невеликої будівлі ще не означає, що йому можна без аукціону передати будь-яку площу навколо неї. Потрібно підтвердити право власності на об’єкт, його фактичне розташування в межах ділянки та обґрунтувати, яка земля справді необхідна для обслуговування нерухомості. Інакше законний виняток перетворюється на спосіб передати поза конкурсом значно більший актив.

Так само обережно слід ставитися до спеціальних правил, запроваджених після початку повномасштабної війни. Пункт 27 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України передбачає особливі процедури для визначених законом ситуацій. Одна з них стосувалася передачі на строк до одного року державних і комунальних земель сільськогосподарського призначення для товарного сільськогосподарського виробництва в період, коли функціонування Державного земельного кадастру було призупинено на всій території України.

Ключовою умовою цієї процедури було саме загальнодержавне призупинення кадастру, а не просто дія воєнного стану. Його функціонування відновили наказом Держгеокадастру від 9 червня 2022 року № 141. Тому посилатися сьогодні лише на цю норму як на постійний дозвіл передавати сільськогосподарські землі без аукціону неправильно.

Закон і надалі передбачає окремі спрощення для конкретних потреб воєнного часу: розміщення переміщених виробничих потужностей, певних інженерних мереж, інфраструктурних та інших прямо названих об’єктів. Однак формулювання «для потреб воєнного стану» в рішенні адміністрації недостатньо. Має бути зрозуміло, який саме пункт закону застосовується і чим підтверджено кожну його умову.

Чому постанова Великої Палати не стосується будь-якої комунальної землі

Окремої уваги потребує постанова Великої Палати Верховного Суду від 1 липня 2026 року у справі № 911/1138/25. Після її оприлюднення може виникнути спокуса використати висновок суду як додаткове обґрунтування безаукціонної передачі земель сільськогосподарського призначення. Але така інтерпретація була б надто широкою.

Спір у цій справі стосувався нерозподілених земельних ділянок і невитребуваних земельних часток — паїв. Велика Палата виходила з того, що такі землі, якщо вони продовжують перебувати в режимі колективної власності, не належать ані державі, ані територіальній громаді. Місцева рада розпоряджається ними тимчасово, очікуючи визначення приватного власника або переходу землі у комунальну власність у встановленому законом порядку.

Саме через особливий статус цих об’єктів до них не застосовуються правила статей 124, 134 і 135 Земельного кодексу про обов’язкові земельні торги. Верховний Суд також зазначив, що законодавство, чинне на час укладення спірних договорів, не вимагало аукціону навіть за наявності кількох претендентів. Про це йдеться і в офіційному повідомленні Верховного Суду.

Однак вирішальним у цій позиції є не сільськогосподарське призначення землі й не воєнний стан, а те, що ділянка не була державною або комунальною. Тому переносити висновок Великої Палати на сформовану та зареєстровану ділянку комунальної власності не можна.

Сама назва «невитребуваний пай» у рішенні адміністрації нічого не доводить. Земля колишнього колективного сільськогосподарського підприємства могла вже перейти у комунальну власність. Вона могла бути виключена з площ паювання, належати до земель загального користування або взагалі мати інше походження. У такому разі спеціальний режим невитребуваних паїв не працює, навіть якщо роками цю землю саме так називали в документах громади.

Через це юридична перевірка не може обмежуватися одним витягом із кадастру. Потрібно підняти матеріали паювання, проєкт землеустрою щодо організації території земельних часток, документи колишнього КСП, рішення про перехід землі у комунальну власність та відомості Державного реєстру речових прав. Іноді лише зіставлення цих документів показує, що ділянка, яку збиралися передати як невитребуваний пай, давно має зовсім інший правовий режим.

Перевірка до рішення дешевша за спір після нього

Незаконна безаукціонна передача створює проблеми не лише для військової адміністрації. Орендар також ризикує втратити право користування після того, як уже витратив кошти на оформлення документів, підготовку території або реалізацію проєкту. Рішення адміністрації може бути оскаржене, договір — визнаний недійсним, державна реєстрація оренди — скасована, а землю доведеться повернути громаді.

Тому до ухвалення рішення важливо відновити повну юридичну історію ділянки. Хто її власник? На підставі яких документів виникло право комунальної власності? Чи уповноважена саме ця військова адміністрація розпоряджатися землею? Який строк договору вона може встановити? Чи справді існує виняток із правила про торги і чи виконано всі, а не лише найзручніші його умови?

Для такої перевірки зазвичай потрібні відомості кадастру та реєстру речових прав, документи про виникнення або перехід права власності, акти щодо повноважень військової адміністрації, проєкти рішення і договору, інформація про майбутнього орендаря та мету використання землі. Якщо ділянка пов’язана із землями колишнього КСП, без матеріалів паювання остаточний висновок часто взагалі неможливий.

Правило, зрештою, досить просте. Військова адміністрація населеного пункту може передати комунальну ділянку в оренду в межах своєї компетенції, але не на строк понад один рік. Відмовитися від аукціону вона може не через воєнний стан і не через власну оцінку доцільності, а лише за наявності конкретного законного винятку. Невитребувані паї та нерозподілені ділянки справді можуть передаватися за іншою процедурою, проте спочатку необхідно довести, що земля має саме такий статус.

Матеріал має загальноінформаційний характер. Висновок щодо конкретної земельної ділянки можливий лише після дослідження документів.